Dla kogo · Nieruchomości Księgowość dla pośredników i wynajmu nieruchomości

Miesiąc pośrednika w dokumentach

W nieruchomościach miesiące nie są do siebie podobne: w jednym zamykają się trzy transakcje, w kolejnym żadna, a koszty — portale, paliwo, telefon, sesje zdjęciowe mieszkań — idą równo. Kwota za księgowość nie zależy od tego, ile wyniosła prowizja, tylko od liczby dokumentów: faktura za prowizję, faktury za koszty, dni wyciągu. Pośrednik bez VAT mieści się w 250 zł do 20 dokumentów, a po wejściu w VAT, które w tej branży przychodzi razem z obrotem, płaci 350 zł do 40 dokumentów. Zasady miesięcy ponad próg są w umowie, zanim ją podpiszesz.

Przychód powstaje w miesiącu wykonania usługi, a nie wpływu przelewu — przy prowizji wtedy, gdy według umowy stała się należna. Dlatego pilnujemy dwóch rzeczy naraz: żeby faktura została wystawiona w dobrym miesiącu i żeby należność za nią nie zginęła, gdy zapłata przychodzi po kwartale.

Prowizja, najem i limit VAT

Pośrednictwo i najem to w podatkach dwie różne rzeczy, choć często robi je ta sama osoba. Na ryczałcie mają osobne stawki, w VAT osobne reguły, a w ewidencji — osobne pozycje, które utrzymujemy rozdzielone od pierwszego miesiąca. Zarządca najmu dokłada do tego rozliczenia z właścicielami: co jest Twoim przychodem, a co tylko przechodzi przez Twoje konto do właściciela lokalu, ustalamy na starcie, bo od tego zależy obrót liczony do limitu VAT.

Ten limit wraca przy każdej większej transakcji. Liczy się narastająco w roku i jedna prowizja za sprzedaż domu potrafi go przekroczyć w środku sezonu. Liczymy obrót na bieżąco i uprzedzamy, zanim to się stanie, bo od transakcji, która limit przekracza, VAT jest już należny — a cena w umowie z klientem była ustalana bez niego.

Granica, której pilnujemy

Nie wskazujemy formy opodatkowania: pokazujemy porównanie w złotych na Twoich liczbach, decyzja należy do Ciebie, a gdy sprawa wymaga interpretacji przepisów podatkowych, kierujemy do doradcy podatkowego. Nie oceniamy umów pośrednictwa i nie szacujemy wartości nieruchomości. Faktury przyjmujemy przez KSeF albo zdjęciem z telefonu, a raz w miesiącu dostajesz jedną wiadomość: co zapłacić i do kiedy.